Corte di Cassazione, ordinanza n. 26058 del 1° ottobre 2026
Con la sentenza n. 26058/2026, la Suprema Corte ha affermato il difetto di motivazione ai sensi dell’art. 52, comma 2-bis, del TUR dell’avviso di rettifica e liquidazione per le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale con il quale l’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 51 del TUR, aveva rideterminato il valore venale della compravendita di un terreno.
Nel caso di specie, a seguito del giudizio di cassazione, conclusosi con il rilievo del vizio di motivazione dell’atto e rinvio al giudice di secondo grado, il giudice del rinvio aveva soltanto parzialmente riformato la decisione di prime cure nel senso di rideterminare il valore totale del terreno compravenduto, al fine di tener conto delle caratteristiche morfologiche e peculiari del terreno caratterizzato da vincoli di natura idrogeologica.
Ebbene, ai sensi dell’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), si assume come valore dei beni quello dichiarato dalle parti nell’atto. In particolare, negli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, quest’ultimo corrisponde a quello venale in comune commercio. In sede di eventuale rettifica, l’Amministrazione finanziaria ha a disposizione 3 criteri, considerati dalla ormai pacifica giurisprudenza di legittimità assolutamente pariordinati. Il primo criterio è quello comparativo e ha riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni. Il secondo ha riguardo al reddito netto degli immobili. Infine, si fa riferimento ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.
Tale norma deve essere letta in combinato disposto con il successivo art. 52, commi 1, 2 e 2-bis, che prevede che qualora l’Ufficio ritenga che il valore venale sia superiore al valore dichiarato, il relativo avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere, oltre all’indicazione del valore attribuito, anche gli elementi di cui all’art. 51 in base ai quali il valore è stato rideterminato. In particolare, la motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.
La Cassazione, con la sentenza in commento, ha chiarito, innanzitutto, che la dicitura al plurale di trasferimenti, contenuta nell’art. 51, comma 3, non è da interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave. In tale evenienza, occorre che l’avviso di accertamento risulti motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare l’an e il quantum della pretesa tributaria.
In secondo luogo, la Suprema Corte ha precisato che, in tema di imposta di registro, ai fini del rispetto dell’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica di cui all’art. 52, l’atto adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem, ove contenga l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l’indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sintetico-comparativa. Di contro, è nullo l’avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate rettifica il valore di un immobile oggetto di compravendita, qualora la relativa motivazione faccia riferimento ad altri atti non conosciuti, né ricevuti dal contribuente, né allegati o riprodotti nell’avviso stesso.
Nella specie, la Corte ha rilevato che la motivazione fosse assolutamente carente proprio con riguardo all’individuazione degli atti comparativi, essendosi l’Ufficio limitato a riportare gli estremi identificativi di precedenti accertamenti d’ufficio nei confronti di terzi ignoti, senza fornire alcuna informazione sull’ubicazione, sul classamento, sulla destinazione e sulla edificabilità dei terreni limitrofi, le cui risultanze non erano liberamente accessibili e consultabili al momento della notificazione dell’atto impositivo. Il che precludeva al contribuente la conoscibilità dei presupposti di fatto a fondamento della pretesa impositiva. Inoltre, neppure la produzione della relativa documentazione da parte dell’Amministrazione finanziaria nel corso del giudizio di rinvio vale a sanare il deficit motivazionale. È pacifico infatti in giurisprudenza il principio secondo cui nel giudizio di riassunzione a seguito di cassazione con rinvio, trova applicazione la disciplina specifica dettata dall’art. 63, comma 4, del d.lgs. n. 546/1992, in base al quale, essendo sostanzialmente chiusa l’istruzione, è preclusa l’acquisizione di nuove prove, in particolare documentali, salvo che sia giustificata da fatti sopravvenuti riguardanti la controversia in decisione, da esigenze istruttorie derivanti dalla sentenza di annullamento o dall’impossibilità di produrli in precedenza per causa di forza maggiore.
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