Corte di Cassazione, ordinanza n. 14783 del 18 maggio 2026
Con l’ordinanza n. 14783 del 18 maggio 2026, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in merito alla deducibilità, nell’ambito del reddito d’impresa, delle spese di manutenzione sostenute su un immobile di proprietà di terzi ma destinato all’esercizio dell’attività d’impresa della società locataria, confermando il più recente orientamento in ordine al rispetto del principio di inerenza.
Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate, mediante l’avviso di accertamento, aveva recuperato a tassazione un maggior imponibile, sostenendo che non fosse deducibile ai fini Ires, Irap e Iva il costo sopportato per interventi eseguiti sull’immobile preso in locazione dalla società contribuente per lo svolgimento della propria attività, sul presupposto che si trattasse di interventi straordinari di competenza del proprietario.
La contribuente, mediante ricorso per Cassazione, ha censurato la sentenza impugnata per aver i giudici di appello escluso la rilevanza delle spese sopportate per lavori eseguiti sull’immobile detenuto in locazione, sebbene si trattasse di interventi strumentali all’attività di impresa.
La Suprema Corte, in accoglimento del motivo di ricorso, ricorda come, con la sentenza n. 11533/2018, le Sezioni Unite - chiamate a risolvere il contrasto tra pronunce intese a riconoscere, o ad escludere, il diritto a detrarre l’Iva in fattispecie in cui erano stati svolti lavori di manutenzione o ristrutturazione su immobili utilizzati da un’impresa che li deteneva in locazione per la sua attività - hanno affermato che il diritto alla detrazione Iva spetta anche per lavori di ristrutturazione o manutenzione svolti su immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale.
Ebbene, il medesimo principio opera anche ai fini delle imposte dirette dal momento che deve considerarsi unitario, in virtù della sua derivazione dalla nozione di reddito d’impresa, il principio di inerenza dei costi.
Nel caso di specie, la CTR non si è attenuta a tale principio. In particolare, dopo aver correttamente affermato che il principio di inerenza postula la correlazione tra il costo sostenuto e l’esercizio dell’attività di impresa e che, pertanto, è necessario che l’intervento migliorativo sia destinato all’esercizio di un’attività potenzialmente idonea a produrre utili, ha ritenuto che del costo in parola non si potesse tener conto ai fini della determinazione della base imponibile perché i miglioramenti apportati all’immobile erano relativi a spese di manutenzione straordinaria sicché ultimo beneficiario dei medesimi era esclusivamente il locatore.
Secondo la Suprema Corte, invece, è del tutto irrilevante che la spesa sia di natura ordinaria o straordinaria, in quanto il solo accertamento da compiere è quello in ordine alla natura strumentale dell’immobile all’attività di impresa e all’inerenza dei costi rispetto a detta ultima.
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