Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano, sentenza n. 1368 del 1° aprile 2026
Con la pronuncia n. 1368 del 1° aprile 2026, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano ha affermato che la plusvalenza sulla vendita di case ristrutturate con il superbonus non può essere calcolata sull’intero differenziale tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto della casa, ma soltanto sulla quota di valore imputabile ai lavori condominiali agevolati.
La controversia trae origine dal silenzio-rifiuto dell’Agenzia delle Entrate maturato nei confronti di un’istanza di rimborso presentata dal contribuente. In particolare, quest’ultimo chiedeva la restituzione della somma di denaro versata a titolo di imposta sostituiva sulla plusvalenza immobiliare ex art. 67, comma 1, lett. b-bis, del TUIR, realizzata in seguito alla cessione di un appartamento sito in Milano. A sostegno della propria tesi, il ricorrente esponeva che l’immobile oggetto di vendita era stato acquistato nel 1995 e che i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico, agevolati mediante il regime del superbonus di cui all'art. 119 del d.l. n. 34/2020, avevano riguardato solamente le parti comuni dell’edificio. L’Ufficio, costituendosi in giudizio, riteneva che l’imposta sostitutiva fosse stata correttamente applicata sull’intera plusvalenza realizzata.
La Corte di Giustizia di primo grado di Milano, investita della questione, richiama preliminarmente il nuovo art. 67, comma 1, lett. b-bis, del TUIR, così come novellato dalla legge n. 213/2023, il quale ha previsto, all'interno della categoria dei redditi diversi, una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile con riferimento agli immobili interessati da interventi di ristrutturazione agevolabili ai sensi dell'art. 119 del d.l. n. 34/2020 che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione.
Il Collegio milanese ricorda che la finalità della norma in commento è quella di riequilibrare i benefici derivanti dal superbonus, impedendo che l’agevolazione fiscale costituisca occasione per la creazione di fenomeni di ingiustificato arricchimento.
In primo luogo, viene ritenuto corretto applicare il prelievo sulla plusvalenza anche quando i lavori sono stati effettuati solo sulle parti comuni dell’edificio, in quanto anche tali interventi possono incrementare il valore delle singole unità.
Chiarito ciò, i giudici di merito ritengono che tale disposizione debba essere letta alla luce della consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, in virtù della quale "le norme che introducono nuove ipotesi di reddito imponibile devono essere interpretate in modo coerente con il principio di capacità contributiva e con la ratio della disposizione".
Ebbene, sulla base di tale principio, l’applicazione dell’imposta sull’intero differenziale tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, potrebbe determinare una tassazione non proporzionata al beneficio fiscale derivante dagli interventi agevolati, ponendosi in contrasto con la ratio della norma sopra citata. In casi come quello de quo, infatti, è chiaro che la gran parte della plusvalenza è riconducibile alla naturale rivalutazione del mercato immobiliare nel tempo. Pertanto, l’applicazione della norma determinerebbe una tassazione sproporzionata rispetto all’effettivo incremento patrimoniale derivante dagli interventi agevolati.
Alla luce di quanto sopra, i giudici di primo grado hanno affermato che, nel caso sottoposto alla loro attenzione, l'imposta non può essere applicata sull'intero differenziale tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ma soltanto sulla quota di valore imputabile ai lavori condominiali agevolati.
Sulla base di tali argomentazioni, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano ha accolto il ricorso della società contribuente, annullando il silenzio-rifiuto dell’Amministrazione finanziaria relativamente alla parte eccedente la quota di plusvalenza riconducibile agli interventi agevolati.
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