Agenzia delle Entrate - Risposta ad interpello n. 157 del 10 agosto 2026
Nel caso di specie, gli istanti, coniugi residenti all’estero, rappresentano di aver acquistato un immobile ad uso residenziale in data 10 settembre 2021, nonché un campo da tennis in data 15 settembre 2021 e un campo da padel in data 17 gennaio 2025. Tali ultime due unità immobiliari, seppur acquistate in momenti differenti, costituiscono pertinenze dell’immobile residenziale, in quanto aree destinate ad attività ricreative e di svago acquistate a titolo personale e al di fuori di un’attività imprenditoriale, professionale o commerciale.
Inoltre, i coniugi precisano che già al momento dell’acquisto, l’immobile era in fase di ristrutturazione ma che tali interventi non erano idonei a consentire la fruizione del Superbonus ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Infine, gli istanti rappresentano che nel luglio 2025 e, dunque, prima del decorso del quinquennio dall’acquisto dell’immobile principale, hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita mediante il quale si sono impegnati a trasferire al promissario acquirente la piena proprietà dell’immobile comprensivo delle relative pertinenze, prevedendo di stipulare il contratto definitivo entro il 30 novembre 2026 e, dunque, in data successiva al decorso del quinquennio per la sola cessione dell’immobile principale e del campo da tennis.
Pertanto, i coniugi chiedono all’Amministrazione finanziaria chiarimenti in merito all’ambito di applicazione dell’art. 67, lett. b), del TUIR, laddove prevede che costituiscono redditi diversi "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
Secondo gli istanti non si realizzerebbe alcuna plusvalenza imponibile, dal momento che la cessione definitiva avverrà successivamente al decorso del termine quinquennale dalla data di acquisto originaria. A tale conclusione non osta né la circostanza che sull’immobile sono state effettuate ristrutturazioni significative dal momento che queste non integrerebbero né una nuova costruzione né un nuovo acquisto rilevante ai sensi dell’art. 67 cit. né la stipula di un contratto preliminare prima del compimento dei cinque anni dalla data di acquisto dell’immobile.
L’Agenzia delle Entrate, nel fornire la propria risposta, ricorda innanzitutto che la ratio sottesa alla norma in esame è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione di beni immobili posta in essere con finalità speculative. Si presume che vi sia intento speculativo qualora l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni. La presunzione viene meno nell’ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un bene acquisito per successione o un’unità immobiliare urbana che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare (cfr. risoluzioni n. 105/E del 21 maggio 2007 e n. 23/E del 28 gennaio 2009). Ebbene, nel caso di specie, è escluso che l’immobile posseduto in Italia possa considerarsi abitazione principale, intesa come dimora abituale, in quanto i contribuenti sono residenti all’estero (in tal senso risoluzione dell’8 aprile 2008, n. 136/E).
In secondo luogo, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che ai fini del computo del quinquennio non rileva la circostanza che l’immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento essendo, invece, rilevante, il solo acquisto. Tuttavia, la creazione del vincolo pertinenziale a servizio di un immobile abitativo non esclude, di per sé, l’intento speculativo, qualora dette pertinenze siano vendute prima del decorso del quinquennio dal loro acquisto, a nulla rilevando che la vendita in questione sia effettuata unitamente all’immobile principale relativamente al quale, invece, sia già trascorso detto termine. Secondo il tenore letterale del citato articolo, il quale fa genericamente riferimento alle plusvalenze realizzate a fronte della cessione a titolo oneroso di "beni immobili", infatti, il decorso del termine quinquennale va verificato separatamente per ciascun cespite oggetto di cessione.
A chiarire tale punto, è intervenuta la risposta a interpello n. 83 del 22 novembre 2018, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la sussistenza del vincolo pertinenziale, se da un lato rende il bene servente una proiezione del bene principale consentendo di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale, ossia – ove sussistente – la sua qualità di immobile adibito ad abitazione principale, dall’altro, non può modificare elementi oggettivi che caratterizzano il rapporto del possessore con il bene, quali la data di acquisto o costruzione dello stesso, che deve essere valutata con riferimento a ogni singola unità immobiliare e non, invece, con esclusivo riferimento al bene principale.
Pertanto, anche nell’ipotesi di cessione uno actu dell’immobile principale e delle relative pertinenze, l’imponibilità della plusvalenza emerge esclusivamente con riferimento alla quota parte del corrispettivo percepito in relazione alla cessione dell’immobile pertinenziale acquistato o costruito da meno di cinque anni quand’anche l’immobile principale sia stato acquistato o costruito da più di cinque anni. Ai fini del computo del predetto termine, non rileva la circostanza che sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita.
#pertinenze #abitazioneprincipale #plusvalenza
