Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 201 del 5 novembre 2026
Con la risposta n. 201/2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la cessione, da parte di un trust estero, della partecipazione in una società non residente il cui valore deriva prevalentemente da un immobile situato in Italia resta una cessione di partecipazioni e genera, pertanto, un reddito diverso di natura finanziaria imponibile in Italia ai sensi dell’art. 23, comma 1-bis, TUIR. Non è possibile invocare la disciplina dell’interposizione di cui all’art. 37 del D.P.R. n. 600/1973 per riqualificare l’operazione come cessione diretta dell’immobile e applicare il diverso regime delle plusvalenze immobiliari.
Il caso riguarda un trust discrezionale e opaco costituito nelle Isole Vergini Britanniche, i cui beneficiari sono persone fisiche mai fiscalmente residenti in Italia. Il trust detiene integralmente una società, anch’essa residente nelle Isole Vergini Britanniche, il cui unico attivo è rappresentato da un immobile abitativo situato a Volterra e posseduto da oltre cinque anni. La società proprietaria dell’immobile non dispone di uffici o dipendenti e non svolge altre attività. L’immobile, acquistato poco dopo la costituzione della società mediante fondi messi a disposizione dal trust attraverso un finanziamento infruttifero, è utilizzato dai beneficiari come casa vacanze e non è mai stato locato a terzi. Su queste basi, il trustee sosteneva che la società dovesse essere considerata fiscalmente interposta rispetto al trust. La qualificazione era determinante per il trattamento della futura cessione. Se la società fosse rimasta fiscalmente autonoma, la vendita della partecipazione avrebbe potuto ricadere nell’art. 23, comma 1-bis, TUIR, che considera prodotti in Italia i redditi diversi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società non residenti il cui valore deriva, per più della metà, da immobili situati nel territorio dello Stato. Se invece la società fosse stata considerata interposta, secondo l’istante l’operazione avrebbe dovuto essere trattata come una cessione diretta dell’immobile da parte del trust e, poiché il bene era posseduto da oltre cinque anni, non avrebbe generato una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
L’Agenzia ricostruisce innanzitutto la disciplina dell’interposizione. L’art. 37, comma 3, D.P.R. n. 600/1973 consente di imputare al contribuente i redditi formalmente intestati ad altri soggetti quando sia dimostrato, anche mediante presunzioni gravi, precise e concordanti, che egli ne sia l’effettivo possessore per interposta persona. La ratio della norma consiste quindi nell’attribuire il reddito al soggetto che ne abbia l’effettiva disponibilità e che esprima, rispetto ad esso, la concreta capacità contributiva. Parallelamente, l’art. 23, comma 1-bis, TUIR, introdotto dalla legge di bilancio 2023, ha esteso la potestà impositiva italiana alle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed enti non residenti quando il relativo valore derivi, per oltre il 50%, direttamente o indirettamente, da immobili situati in Italia. La disposizione recepisce l’impostazione dell’art. 13, par. 4, del Modello OCSE, relativo alle cosiddette partecipazioni immobiliari.
Il punto decisivo della risposta riguarda però i limiti applicativi dell’art. 37. Secondo l’Agenzia, l’interpello previsto dal quarto comma della disposizione può essere utilizzato per stabilire se un determinato reddito debba essere imputato a un soggetto diverso da quello che ne appare formalmente titolare, ma non può essere impiegato per modificare la natura giuridica dell’operazione posta in essere.
Nel caso esaminato, infatti, sotto il profilo civilistico l’oggetto della futura cessione sarebbe la partecipazione societaria, mentre l’immobile continuerebbe a rimanere di proprietà della società estera. La prospettata interposizione non può quindi trasformare fiscalmente una cessione di partecipazioni in una cessione diretta dell’immobile.Ne consegue che il trust non residente, cedendo la partecipazione nella società immobiliare estera, realizzerebbe un reddito diverso di natura finanziaria imponibile in Italia ai sensi dell’art. 23, comma 1-bis, TUIR, senza poter invocare il decorso del quinquennio previsto per le plusvalenze immobiliari dall’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
La risposta appare particolarmente significativa perché delimita con chiarezza la funzione della disciplina dell’interposizione. L’art. 37 D.P.R. n. 600/1973 consente di individuare il soggetto cui imputare effettivamente un reddito, ma non costituisce uno strumento per alterare l’oggetto dell’operazione giuridica realizzata né per sostituire a una cessione di partecipazioni una cessione dell’attività sottostante. In questa prospettiva, la disciplina delle "immobiliari estere" introdotta nell’art. 23 TUIR mantiene piena operatività anche quando la società partecipata abbia una struttura estremamente semplice e detenga come unico asset un immobile italiano: ciò che rileva è che l’oggetto della cessione resti la partecipazione societaria e non direttamente il bene immobile.
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