Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 51 del 25 febbraio 2026
Il comma 92, lettera b), della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), è intervenuto sull’articolo 9 del TUIR, stabilendo che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni previste per le cessioni a titolo oneroso trovano applicazione, in assenza di diversa previsione normativa, anche con riferimento agli atti a titolo oneroso che comportano la costituzione ovvero il trasferimento di diritti reali di godimento.
La medesima legge ha altresì modificato la lettera h) del comma 1 dell’articolo 67 del citato Testo Unico, qualificando espressamente quali “redditi diversi” quelli derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili.
Successivamente, il comma 1-bis dell’articolo 1 del decreto legge n. 84/2025 ha dettato una disposizione di interpretazione autentica dell’articolo 67, comma 1, del TUIR, chiarendo in via definitiva il corretto inquadramento fiscale delle fattispecie in esame. In particolare, il legislatore ha precisato che il reddito derivante dalla concessione in usufrutto ovvero dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su beni immobili integra un reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR qualora il soggetto disponente conservi un diritto reale sul bene oggetto dell’atto. Diversamente, nell’ipotesi in cui il disponente si spogli integralmente e contestualmente di ogni diritto reale sull’immobile, il corrispettivo percepito assume la qualificazione di plusvalenza immobiliare, ai sensi delle lettere b) e b-bis) del medesimo comma 1 dell’articolo 67. Nel caso di cessione di terreni agricoli, la lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 esclude la tassazione nell’ipotesi in cui il terreno sia ceduto decorsi cinque anni dall’acquisto oppure nel caso di terreni acquisiti per successione.
Nel caso specifico, l’istante, imprenditore agricolo che determina il proprio reddito secondo il regime catastale di cui all’articolo 32 del TUIR, ha rappresentato di essere proprietario, da oltre cinque anni, di fondi agricoli non edificabili e di voler procedere, nell’ambito di un’operazione di pianificazione del passaggio generazionale, alla contestuale costituzione di un diritto di superficie in favore di una società e alla cessione della nuda proprietà dei medesimi terreni in favore del figlio.
Sul punto, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che, qualora dall’assetto negoziale complessivamente posto in essere non residui in capo all’istante alcun diritto reale sui beni oggetto di trasferimento e gli stessi risultino posseduti da oltre cinque anni, non si determina alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, difettando il presupposto temporale previsto dalla norma. Per converso, nell’ipotesi in cui il disponente mantenga un diritto reale sul bene ovvero qualora la cessione abbia ad oggetto terreni posseduti da meno di cinque anni, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di superficie dovrà essere qualificato quale reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR, con conseguente assoggettamento a tassazione secondo le regole proprie di tale categoria reddituale.
Pertanto, nella risposta in commento, l’Agenzia ha confermato la soluzione prospettata dal contribuente, affermando che la costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni, contestualmente alla cessione della nuda proprietà in favore di un soggetto diverso, non determina alcuna imposizione in capo al cedente.
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