Corte di Cassazione, ordinanza n. 24035 del 26 luglio 2026
Con la pronuncia n. 24035 del 26 luglio 2026, la Suprema Corte ha ribadito che, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento, nel caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.
La controversia trae origine da una dichiarazione di variazione per fusione e cambio di destinazione d’uso di alcuni immobili presentata da un contribuente. L’Agenzia delle Entrate, tramite avviso di accertamento catastale, riclassava i menzionati immobili, rettificando in aumento il numero dei vani dichiarati. Avverso tale avviso, il contribuente proponeva ricorso innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, ove trovava accoglimento. I giudici di seconde cure, in accoglimento dell’appello proposto dall’Ufficio, riformavano la pronuncia di primo grado, affermando la correttezza dell’avviso, in quanto non sarebbe necessaria una motivazione testuale e analitica nel caso di classamento di atti e, nel merito, ritenendo corretta la riclassificazione effettuata dall’Amministrazione finanziaria. Avverso tale decisione, il contribuente proponeva ricorso per cassazione denunciando il difetto di motivazione dell’avviso di accertamento catastale notificato, nonché l’erroneo riclassamento operato dall’Agenzia sulla base di elementi comparativi offerti per la prima volta in sede di giudizio di appello.
Investita della questione, la Suprema Corte ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso.
In merito ai requisiti motivazionali dell’atto di classamento adottato in esito alla procedura Docfa, la Corte ha richiamato i propri precedenti, nei quali viene rimarcato che l’obbligo di motivazione deve ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’Ufficio, trattandosi di elementi idonei a consentire al contribuente di intendere le ragioni della classificazione. Tuttavia, gli indicati termini di riscontro devono ritenersi inadeguati a fronte di una immutazione della proposta formulata dalla parte incentrata su di una diversa valutazione degli elementi di fatto di detta proposta.
Riguardo a quest’ultimo profilo, la Corte ha segnalato la presenza di due orientamenti giurisprudenziali. Secondo un primo orientamento la rideterminazione del numero dei vani impone una più diffusa motivazione della rettifica catastale, in quanto parametro in grado di legittimare, anche da solo, la variazione di classe e di rendita in cui si concreta il riclassamento. In senso contrario, altra parte della giurisprudenza ritiene soddisfatto l’obbligo motivazionale con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, basandosi sulla circostanza che l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto, operata sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale.
A fronte di tali orientamenti interpretativi, la Corte di cassazione ha reputato di dare continuità al primo, in quanto risulta evidente che il vano utile concorre alla determinazione della consistenza delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. In particolare, una diversa qualificazione dei vani dichiarati, ancorché basata su elementi di fatto, incide sul dato oggettivo rappresentato nella dichiarazione Docfa e, pertanto, deve dar conto del dato fattuale specifico che sia stato posto a base della rettifica.
Sulla base di quanto esposto, i giudici di legittimità hanno espresso il seguente principio di diritto "In tema di catasto, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento, nel caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell'unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali che a vario titolo concorrono alla sua identificazione in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, così che della relativa rettifica l'amministrazione deve dare specifico conto".
La Corte di cassazione ha, pertanto, cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accolto l’originale ricorso del contribuente.
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