Corte di Cassazione, ordinanza n. 25213 del 10 settembre 2026

Con l’ordinanza n. 25213/2026, la Suprema Corte ha esaminato il corretto trattamento, ai fini dell’imposta di registro, di un contratto costitutivo del diritto di superficie finalizzato all’esercizio di un impianto eolico.

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Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate notificava alle società contribuenti l’avviso di liquidazione con il quale rideterminava l’imposta di registro dovuta relativamente al contratto di locazione e costituzione di diritti reali per l’installazione di impianti eolici, in applicazione dell’art. 20, D.P.R. n. 131/1986, laddove prevede che "l'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente". Pertanto, il contratto di locazione veniva riqualificato in atto di costituzione del diritto di superficie ai fini dello sviluppo, realizzazione e gestione di un parco eolico, con conseguente applicazione dell’imposta di registro al 15%. I giudici di secondo grado confermavano l’operato dell’Amministrazione sul presupposto che il contratto di locazione fosse stato stipulato con il fine di realizzare un risparmio fiscale sull’imposta di registro.

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Con ricorso per Cassazione, le contribuenti deducono che la CTR aveva erroneamente considerato applicabile l’aliquota del 15% in luogo di quella dell’8%.

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Ebbene, la Cassazione ricorda che l’art. 1, comma 1, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 dispone, al primo periodo, che sono soggetti ad imposta di registro con l’aliquota del 9% gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e, al terzo periodo, che l’imposta di registro si applica con l’aliquota del 15% se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali.

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La giurisprudenza di legittimità si è già pronunciata sul significato da attribuire al termine "trasferimento", il quale sta ad indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento da un soggetto ad un altro e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come, nella specie, la superficie, la quale non comporta trasferimento di diritti ma "si costituisce" attraverso la separazione tra la proprietà del suolo e quella della costruzione soprastante già esistente o da costruire. In altri termini, la costituzione di un diritto reale di godimento non determina alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all’originario proprietario.

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Ne consegue che la costituzione del diritto di superficie su terreni non segue le regole dettate per gli atti aventi per oggetto il trasferimento dal momento che il diritto di superficie si "costituisce" e non si "trasferisce".

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Pertanto, la pronuncia della CTR è errata nella parte in cui pretende di affermare che, ai fini dell’aliquota proporzionale dell’imposta di registro, questa è pari al 15% del valore dell’atto, dovendo invece farsi riferimento all’aliquota inferiore, pari all'8%, applicabile ratione temporis.

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