Corte di Cassazione, ordinanza n. 26277 del 5 ottobre 2026
Con la pronuncia n. 26277 del 5 ottobre 2026, la Suprema Corte ha affermato che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, con la conseguenza che non si configura una plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR.
La controversia trae origine dalla notifica di un avviso di accertamento attraverso cui l’Agenzia delle Entrate contestava ad un contribuente la plusvalenza non dichiarata conseguente alla cessione di un terreno. Quest’ultimo impugnava l’avviso sulla base del fatto che sul terreno ceduto insisteva una civile abitazione e la demolizione della stessa e la realizzazione di un nuovo fabbricato non consentiva di integrare la fattispecie di cessione di un terreno edificabile suscettibile di imposizione in relazione della plusvalenza conseguita. La Corte di primo grado respingeva il ricorso sulla base del fatto che il nuovo fabbricato aveva una diversa sagoma e una maggiore volumetria e che quest’ultima dovesse essere assoggettata a imposizione. I giudici di seconde cure, in accoglimento dell’appello proposto dal contribuente, ritenevano, al contrario, che, vertendosi in materia di sostituzione di fabbricato esistente, la cessione non avesse integrato una plusvalenza imponibile. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate.
La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla questione, ha ricordato che il presupposto applicativo dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR è costituito dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, per cui non vi può rientrare la cessione un terreno su cui sorge già un edificio, anche quando risulta presentata una domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile, risultando tale elemento irrilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta.
Sulla base di ciò, i giudici di legittimità richiamano i propri precedenti laddove hanno affermato che, in tema di IRPEF, la tassazione separata quali redditi diversi delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili prevede la sola distinzione tra terreno "edificato" e terreno "non edificato". Non è ammessa, al contrario, la creazione di un tertium genus non previsto dalla normativa.
Da ciò consegue che la cessione di un terreno dove insisteva un edificio oggetto di demolizione, con ricostruzione di uno nuovo di volumetria maggiore, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio demolito non assorbiva integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insisteva.
Nel caso di specie risulta pacifico che sul terreno ceduto insisteva un annesso agricolo che era stato trasformato in civile abitazione e che, a sua volta, era stata demolita per iniziare l’edificazione del nuovo fabbricato oggetto di cessione.
A fronte di tale quadro normativo e fattuale, quindi, l’Amministrazione finanziaria non poteva riqualificare la cessione operata dal contribuente e contestare la plusvalenza legittimamente non dichiarata.
Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte ha confermato l’impostazione seguita dal giudice di secondo grado e ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.
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