Corte di Cassazione, ordinanza n. 28210 del 1° novembre 2026
Con la pronuncia n. 28210 del 1° novembre 2026, la Suprema Corte ha affermato che, nell’ambito di un contratto di leasing in costruendo, i costi sostenuti per il pagamento dei canoni in prelocazione sono integralmente detraibili se inerenti all’attività esercitata.
La controversia trae origine dalla notifica di un avviso di accertamento attraverso cui l’Agenzia delle Entrate aveva determinato a carico di una società maggiori imposte a titolo di IRES, IRAP e IVA per l’anno 2007. In particolare, l’Ufficio aveva disconosciuto dei costi in quanto inerenti a prestazioni ritenute inesistenti, dei costi derivanti da un contratto di leasing in costruendo in quanto ritenuti non inerenti e contestato un'indebita detrazione IVA in relazione ad una fattura emessa per il pagamento di canoni di prelocazione. Avverso tale Avviso proponeva ricorso la società, trovando parziale accoglimento in primo e secondo grado.
L’Ufficio ricorreva per cassazione lamentando, in particolare, la violazione dell’art. 19 del d.P.R. n. 633/1972, in quanto riteneva che affinché possa operare il meccanismo della detrazione sarebbe necessaria la concreta effettività della prestazione.
La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla detraibilità dei costi sostenuti per il pagamento dei canoni in prelocazione, ha innanzitutto ricostruito la figura del cd. leasing in costruendo. Osserva la Corte che tale contratto costituisce una fattispecie di leasing traslativo, attraverso cui il concedente finanzia di regola l'acquisto dell'area di sedime, nonché il costo di costruzione di un determinato immobile, in favore dell'utilizzatore. La locazione finanziaria, però, opera solo dal momento della consegna dell'immobile ultimato, sicché solo da tale momento l'utilizzatore è chiamato a pagare i canoni del leasing, fino all'eventuale riscatto. Nel periodo precedente, invece, sono dovuti i cd. canoni di prelocazione.
I giudici di legittimità richiamano, poi, i propri precedenti in materia di leasing in costruendo e, in particolare, la questione che si è posta in materia di imposte dirette, consistente nello stabilire se, ai fini della deduzione del costo dei canoni di prelocazione, questi devono essere trattati alla stregua di interessi passivi, e come tali immediatamente deducibili, ovvero se rientrano nella generale definizione dell’art. 109 del TUIR, quindi deducibili solo dopo la consegna del bene. In tale contesto, è stato stabilito che, in assenza di una specifica disciplina, occorre fare riferimento al criterio generale di cui all'art. 109 del TUIR. Pertanto, i canoni di prefinanziamento, corrisposti prima della consegna e afferenti al bene per il quale sono stati sostenuti, sono oneri di diretta imputazione, deducibili pro quota a partire dal momento della consegna del bene.
Tuttavia, osserva la Corte, la questione riguardante la detraibilità dell’IVA versata su tali canoni è ontologicamente diversa. La detraibilità dell'IVA, infatti, è ancorata all'effettuazione dell’operazione passiva rappresentata dall'acquisto di beni e servizi necessari allo svolgimento dell'attività d'impresa. Non rileva, pertanto, che spese siano state sopportate prima di conseguire la materiale disponibilità; se queste si inseriscono nel programma economico dell'imprenditore devono ritenersi inerenti alla sua attività e, pertanto, detraibili.
Alla luce di quanto esposto, la Suprema corte ha ritenuto che la sentenza di secondo grado, essendosi attenuta ai principi sopra richiamati, abbia correttamente ritenuto sussistente l'inerenza dei costi, con conseguente detraibilità della relativa IVA, in quanto l'attività della società ricorrente si esplicava nell'ambito delle iniziative immobiliari.
Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate.
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