Corte di Cassazione, ordinanza n. 4781 del 3 marzo 2026
Con la pronuncia n. 4781 del 3 marzo 2026, la Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema della tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.
Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate recuperava a tassazione ai fini Irpef la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un villino con annessi fabbricati e circostante terreno fondando la ripresa fiscale sulla qualificazione della vendita come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Secondo i giudici di secondo grado al caso di specie doveva trovare applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, essendosi in presenza della cessione a titolo oneroso di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione in un’area rientrante in un programma di riqualificazione urbanistica.
Il contribuente lamenta alla Corte di Cassazione la violazione e la falsa applicazione dell’art. 68, comma 1, del TUIR - che prevede che le plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo - per non aver i giudici di appello considerato che la fattispecie riguardava la vendita di un terreno già edificato, sicché non sussistevano i presupposti per l’applicabilità dell’art. 67 del TUIR - che prevede che sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Come già affermato dalla Cassazione in merito all’interpretazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, ai fini della tassazione separata come redditi diversi delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un tertium genus. Pertanto, la cessione di un edificio anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste. La Suprema Corte ha inoltre evidenziato che la citata disposizione non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insorge un fabbricato, e quindi già edificato in quanto l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla volontà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale.
Difatti, la ratio ispiratrice della norma è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica.
Peraltro, evidenzia la Corte, tale indirizzo interpretativo è stato accolto dalla stessa Agenzia delle Entrate, in particolare con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, avente ad oggetto il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati c.d. "da demolire".
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