Corte di Cassazione, sentenza n. 20673 del 18 giugno 2026
Con la pronuncia n. 20673/2026 la Suprema Corte ha fornito un’interpretazione delle norme previste dal D.P.R. n. 131/1986 in tema di risoluzione del contratto di locazione stabilendo che trova applicazione la disciplina speciale di cui all’art. 17, comma 3, del citato D.P.R.
Nel caso di specie la società contribuente aveva preso in locazione dal Comune le aree su cui era edificato un padiglione fieristico. Il contratto di locazione prevedeva che il canone di locazione fosse pagato anticipatamente. Dopo pochi anni, a causa della grave crisi economica e finanziaria in cui versava la conduttrice, il contratto veniva consensualmente risolto, prevedendo la restituzione da parte del Comune di una somma corrispondente ai canoni pagati anticipatamente. Su tale somma l’Agenzia delle Entrate applicava l’imposta di registro proporzionale al 3%. Ed infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, la somma era da considerare tassabile in relazione all’art. 28, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, trattandosi di prestazione derivante da risoluzione consensuale del contratto.
Ebbene, il citato art. 28 prevede, al comma 1, che "la risoluzione del contratto è soggetta all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata" e, al comma 2, che "in ogni altro caso l'imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell'imposta proporzionale, l'eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse".
Mediante ricorso per Cassazione la società conduttrice lamenta la violazione dell’art. 17, comma 3, del medesimo D.P.R., laddove prevede che "per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata nel termine di trenta giorni".
In accoglimento della tesi della contribuente, la Corte ritiene che, qualora il contratto si risolva anticipatamente, si determina la riduzione della durata dello stesso, con la logica riduzione della base imponibile (nell’ipotesi di pagamento anticipato per tutta la durata del contratto), con la conseguenza che risulta dovuto il rimborso per le annualità successive alla risoluzione.
Nel caso di specie, il contratto di locazione, risolto anticipatamente, comporta direttamente l’applicazione dell'art. 17, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 quale norma speciale di tutela del conduttore in luogo della generale disciplina dettata per la risoluzione dall’art. 28, D.P.R. n. 131/1986. Infatti, mentre l’art. 28, rubricato "Risoluzione del contratto" prevede la risoluzione del contratto in generale, l’art. 17, rubricato "Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili", prevede specificamente la risoluzione del contratto di locazione di unità immobiliare urbana. Quest’ultima norma deve, quindi, applicarsi in quanto norma speciale con conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
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