Corte di cassazione, sentenza n. 29605 del 3 novembre 2025

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 29065 del 3 novembre 2025, si è pronunciata sul tema del riconoscimento del vincolo pertinenziale intercorrente tra un immobile principale e i terreni agricoli retrostanti oggetto di compravendita.

Nel caso di specie, a fronte di due vendite aventi ad oggetto una porzione di fabbricato censito come A/4, un'area di sedime del fabbricato sovrastante ed un terreno agricolo, l’Agenzia delle Entrate lamenta l’errata classificazione dei terreni agricoli non ritenendoli pertinenze dei fabbricati adiacenti.

A seguito della rettifica, l'Ufficio accerta maggiori imposte per entrambe le vendite, comprensive di imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre a sanzioni e interessi.

Il contribuente propone così ricorso innanzi alla Commissione Provinciale di Padova, la quale accoglie il ricorso.

L’Agenzia instaura un giudizio di appello, vedendo riconosciute le proprie pretese dalla Commissione Tributaria Regionale, la quale esclude la sussistenza di un rapporto pertinenziale tra i terreni oggetto di compravendita in quanto, prima della vendita, non esisteva né un legame proprietario né una contiguità funzionale tra i beni, e dopo l'acquisto non è stata formalizzata alcuna variazione catastale.

Avverso la sentenza della CTR, il contribuente propone ricorso per Cassazione, lamentando che i giudici di secondo grado avrebbero erroneamente ritenuto insussistente il rapporto pertinenziale tra l’immobile principale e i terreni agricoli retrostanti oggetti di compravendita, invero basandosi soltanto sul mancato adempimento delle formalità catastali, senza tuttavia considerare che il concetto di pertinenza – anche ai fini tributari – è disciplinato unicamente dall’articolo 817 del Codice Civile e che gli aggiornamenti catastali o, comunque, la modalità di accatastamento in genere del bene, non costituiscono elementi costitutivi del vincolo pertinenziale.  

La Corte di cassazione accoglie il ricorso, dichiarando che il giudice del gravame avrebbe dovuto esaminare adeguatamente le circostanze fattuali afferenti alla sussistenza di un vincolo di pertinenzialità, non potendosi ritenere dirimente la mancata formalizzazione di una variazione catastale ai fini dell’individuazione del concetto di pertinenza.

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