Corte di cassazione, Sez. V, ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026

La Corte di cassazione, con l’ ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026, si è pronunciata sulla definizione di "pertinenza" ed ha ritenuto illegittima la pronuncia dei Giudici di secondo grado, i quali avevano escluso la qualifica di pertinenza nei confronti di un immobile in ragione della distanza dello stesso dall’immobile principale e della mancanza di collegamenti con quest’ultimo, senza considerare la funzione effettiva del bene ai sensi di quanto disposto dall’art. 817 c.c.

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Nel caso di specie, il contribuente acquistava due terreni e richiedeva l’applicazione del regime fiscale agevolato del "prezzo-valore", sostenendo che uno dei due terreni acquistati fosse "pertinenza" dell’abitazione principale. In particolare, il regime del "prezzo-valore" prevede che la tassazione degli immobili avvenga sulla base del loro valore catastale – che si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120 - indipendentemente dal corrispettivo effettivamente pattuito e indicato nell’atto di compravendita. Di conseguenza, qualificando il terreno come "pertinenza" – dotata di rendita catastale minore rispetto ad un’abitazione – il contribuente mirava ad ottenere un trattamento fiscale meno gravoso.

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L’Agenzia delle Entrate ha negato l’agevolazione, ritenendo che il terreno in questione non fosse qualificabile come pertinenza data la distanza (500 metri) dall’abitazione principale e la mancanza di collegamento con la stessa. Così operando, ha notificato al contribuente un avviso di liquidazione per l’imposta calcolata sull’importo pattuito.
Il contribuente ha proposto ricorso avverso l’avviso di liquidazione dinanzi alla CTP, la quale ha rigettato il ricorso. Il ricorrente ha proposto appello e la CTR adita ha a sua volta rigettato l’appello, sostenendo che la distanza di 500 m tra gli immobili non consentisse di qualificare il terreno come pertinenza.
Il contribuente ha proposto ricorso dinanzi alla Corte di cassazione. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il secondo motivo eccepito dal contribuente, con il quale si lamentava l’erroneità della pronuncia dei Giudici di secondo grado poiché la qualifica di pertinenza avrebbe dovuto valutarsi sulla base delle disposizioni del codice civile (art. 817 c.c.), a nulla rilevando l’eventuale vicinanza fisica degli immobili.

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La Corte di cassazione ha, dunque, affermato i seguenti principi di diritto:

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- "In tema di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza richiede una valutazione complessiva di tutti gli elementi della fattispecie, dovendosi accertare l’esistenza di un vincolo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale, alla luce sia di elementi oggettivi, non essendo sufficiente il mero dato formale o catastale";
- "In tema di imposta di registro, la distanza spaziale tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale non costituisce elemento dirimente ai fini dell’esclusione del vincolo pertinenziale, nei limiti della non irragionevolezza, dovendo essa essere apprezzata unitamente agli ulteriori fattori rilevanti – quali la destinazione funzionale e l’effettivo utilizzo dei beni – secondo un criterio di valutazione globale e ai principi che regolano l’imposizione diretta".
La Corte di cassazione ha accolto il ricorso ed ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla CGT di secondo grado.
 
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