Ordinanza della Corte di cassazione n. 25863 del 22 settembre 2025
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025 si è pronunciata sul tema della decadenza dall’agevolazione “prima casa” prevista dall’art. 1, Nota II bis n. 4 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986.
In particolare, secondo la tesi promossa dall’Agenzia delle Entrate, la concessione dell’usufrutto sul bene immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto comporterebbe la decadenza dell’agevolazione “prima casa” in ragione di quanto disposto dall’art. 1, Nota II bis n. 4 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986.
Come noto, l’art. 1, Nota II bis n. 4 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, dispone che: “[in caso di] trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché' una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.
Sul punto la Suprema Corte ha rilevato che anche il nudo proprietario ha diritto all’agevolazione sull’acquisto della prima casa di cui all'art. 1 della legge n.168/82, purché destini effettivamente l'appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell'usufrutto con la nuda proprietà.
Ed infatti, l'art. 3, comma 131, L. 549/95, avente natura interpretativa della disciplina previgente, nell’elencare gli atti di trasferimento di case non di lusso ha incluso gli atti di trasferimento della nuda proprietà, laddove idonei ad “integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato”.
In ragione di ciò, la Corte di cassazione ha affermato che il trasferimento del diritto di usufrutto su un bene immobile oggetto di agevolazione “prima casa” non integra la fattispecie di esclusione di cui all’art. 1, Nota II bis n. 4 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, in quanto non rientra nella definizione di “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili”.
Per l’effetto, la Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto "in tema di agevolazione per l'acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi".
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