Ordinanza della Corte di Cassazione n. 37152 del 29 novembre 2021
La Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 37152 del 29novembre 2021 è tornata a pronunciarsi sul tema delle agevolazioni “prima casa” ribadendo che i benefici per l'acquisto della "prima casa" possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni e cioè la destinazione, da parte dell'acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell'immobile così "unificato".
In particolare, i giudici di legittimità hanno ribadito il principio secondo cui “in tema di agevolazioni fiscali per la prima casa… il concetto di "idoneità" della casa pre-posseduta - ostativo alla fruizione del beneficio (ed espressamente previsto nella previgente normativa) - deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di "casa di abitazione", da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" e dunque "in tema di agevolazioni prima casa... "l'idoneità" dell'abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" pertanto poiché “la Corte Costituzionale, con l'ordinanza n. 203 del 6 luglio 2011, ha espressamente riconosciuto che "le agevolazioni in esame rispondono alla ragionevole ratio di favorire l'acquisto di un'abitazione nel luogo di residenza o di lavoro a vantaggio dichi, nello stesso luogo, non abbia la possidenza di un'altra casa di abitazione obiettivamente idonea a soddisfare le sue esigenze", da tale decisione trae ulteriore conferma l'interpretazione secondo cui “non è di ostacolo all'applicazione delle agevolazioni "prima casa" la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario di altro immobile(acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione”.
Pertanto, i benefici per l'acquisto della "prima casa" possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni e cioè la destinazione, da parte dell'acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell'immobile così "unificato”, fermo restando che “l'agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato "effettivo seguito all'impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all'unificazione dei locali".
Ne consegue che l’effettiva unificazione delle unità immobiliari deve formare oggetto di prova da parte del contribuente. Per tale ragione i giudici di legittimità hanno ritenuto di cassare con rinvio la sentenza dei giudici di appello posto che il contribuente non aveva dato prova dell’effettività dell'unificazione delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.
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