Con la risposta ad interpello n. 790 del 24 novembre 2021,l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche laddove il conduttore del contratto di locazione risulti essere un condominio. 

In particolare, nel caso oggetto della risposta ad interpello in commento, l’istante domandava chiarimenti in merito alla possibilità di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca nell’ipotesi in cui il contratto di locazione sia concluso dal condominio, in qualità di conduttore, al fine di destinare l’immobile locato ad abitazione principale del custode del condominio medesimo. 

Ebbene, l’Amministrazione finanziaria, in continuità con i precedenti documenti di prassi, ha ritenuto che l’art. 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23,il quale disciplina per l’appunto il regime della cedolare secca sugli affitti, consente l’applicazione dell’opzione esclusivamente per gli immobili locati con finalità abitativa ed è necessario analizzare l’attività svolta dal conduttore, al fine di escludere dal regime in discorso i contratti conclusi da conduttori che agiscono nell’esercizio dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche nell’ipotesi in cui gli immobili locati siano destinati a soddisfare le esigenze abitative dei dipendenti. Al contrario, invece, secondo l’Agenzia delle Entrate, devono ritenersi ammessi all’esercizio dell’opzione quei contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché siano destinati a soddisfare esigenze abitative.  

Tanto premesso, con la risposta ad interpello n. 790, l’Amministrazione finanziaria ha osservato che il condominio costituisce una particolare forma di comunione in cui coesistono singole unità immobiliari di proprietà esclusiva di ciascun condomino e parti comuni, che non possono essere divise, e le cui spese sono ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale alla proprietà immobiliare di ciascuno (in base alle c.d. tabelle millesimali). 

Pertanto, stante la natura del condominio, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, che posto il contratto di locazione concluso non può ritenersi effettuato nell'esercizio di una attività d'impresa, o di un’arte o professione e che lo stesso è destinato a soddisfare le esigenze abitative del custode del condominio medesimo, anche nel caso di specie può essere esercitata l’opzione per il regime della cedolare.

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