Sentenza della Corte di cassazione n. 15964 del 7 giugno 2024

Con la sentenza n. 15964/2024, la Corte di Cassazione ha stabilito che, qualora l’effetto traslativo di una compravendita immobiliare venga fatto...

Con la sentenza n. 15964 del 7 giugno 2024, la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata sulla qualificazione di un contratto di compravendita e sugli effetti che dalla stessa deriverebbero in materia di imposta di registro.

La vicenda trae origine dall’impugnazione di un avviso di liquidazione tramite cui l’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 131/1986, ha riqualificato una compravendita sospensivamente condizionata al pagamento del prezzo alla stregua di una vendita con riserva di proprietà, recuperando così a tassazione l’imposta di registro in misura proporzionale, versata invece dal contribuente in misura fissa.

Soccombendo nei primi due gradi di giudizio, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione al fine di sostenere che la volontà espressa nel contratto era quella di una vendita sottoposta alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo e, dunque, errata era la riqualificazione operata dall’Ufficio ai sensi dell’art. 20 TUR nei termini di una vendita con riserva di proprietà.

In proposito, la Corte di Cassazione ha osservato che, per qualificare un negozio come vendita con riserva di proprietà, è necessario salvaguardarne la caratteristica fondamentale, ossia il passaggio differito – al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo – dell’effetto traslativo.

Qualora l’effetto traslativo, invece, venga fatto retroagire, per volontà delle parti, al momento della stipula del contratto, il contratto deve essere qualificato quale atto sottoposto a condizione sospensiva, e, dunque, deve essere sottoposto, ex art. 27, co. 1, TUR, all’imposta di registro in misura fissa.

Nel caso di specie, “le parti hanno previsto che l’effetto traslativo, una volta pagato il prezzo, avrebbe avuto efficacia ex tunc, come pure accertato nella sentenza impugnata, per cui va esclusa, sul versante giuridico e per le ragioni innanzi dette, la riconduzione dell’operazione alla fattispecie della vendita con riserva di proprietà, va cioè negata la sussistenza di un diritto reale di aspettativa come precisato da questa Corte in relazione alla previsione di un effetto traslativo ex nunc al momento del pagamento del prezzo (cfr. Cass. Sez. I, 12 novembre 1998, n. 11433), che qui non ricorre, operando, invece, un semplice meccanismo condizionale sospensivo dell’effetto traslativo, disciplinato dall’art. 27, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che sottopone l’atto a tassazione in misura fissa (…)”.

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